암묵적 방법이라는 방법이 있습니다.
상대방의 입장에서 생각하는 것입니다.
금융기관 입장에서는 다양한 글들이 쏟아져 나오고 있지만 시행사 입장에서는 상황해석이 없는 것 같아서 정리해 봅니다.
남자의 것, 인생의 것이라고도 하는 그런 것이 있습니다.
이것은 부동산 프로젝트입니다.
한 번만 성공하는 사업이라 판매자가 바뀌고, 두 번 성공하면 재벌이 된다.
부동산PF는 자체 자금으로 30억~50억을 투자하고 한번에 최대 2000억을 가져가는 경우다.
수백 명을 거느린 토지 소유자가 특정 지역의 토지를 취득하는 것은 쉽지 않은 일이다.
예전처럼 동원하기 힘들어 결국 시가 값보다 더 많이 사게 된다.
토지를 취득하는 방법은 매매계약을 체결하는 방법과 확약서를 받는 방법으로 나뉩니다.
10%의 계약금을 내고 매매계약서를 작성하는 것이 기본적인 방법이지만 이 방법은 계약금이 필요합니다.
재원이 부족한 디벨로퍼들은 나중에 부동산 PF가 완성되면 이 가격에 땅을 살 것이기 때문에 먼저 분양약정을 하라는 확인서를 받는 것을 선호한다.
계약서에 계약금이 주어지지 않기 때문에 집주인을 이기기 위해서는 더 많은 돈을 내야 합니다.
토지가 100% 보장될 필요는 없습니다.
90%만 받으면 계속 진행할 수 있으니 90% 이상 계약이나 확인을 받으면 개발자가 금융회사로 달려가서 브릿지론을 받게 됩니다.
브리징론이란 말은 부동산 PF로 가는 가교가 된다는 뜻이다.
modedasu, 출처 Unsplash 저축은행, 증권회사, 중소캐피탈회사만 브릿지론을 제공합니다.
은행이나 Xincun Treasury는 그러한 대출을 처리하지 않기 때문에 이자율이 훨씬 높지만 모두 이러한 곳으로 이동합니다.
브릿지론은 고금리 시장으로 연이율 20%도 저렴하다.
디벨로퍼는 계약이나 약정의 90% 이상을 담보로 수백억 원의 가교대출을 받고 있다.
브리징 론을 받고 그 돈을 사용하여 토지를 지불하고 부동산에 대한 PF 승인을 받는 비용을 지불하는 데 사용합니다.
일반적으로 디벨로퍼는 부동산 PF 성공 이력으로 수천억원에서 수조원에 이르는 유동성을 보유한 재벌급 디벨로퍼와 펀드 디벨로퍼가 없는 신생 디벨로퍼로 분류된다.
유동성 수준은 서울 등에 있고 핵심지역에서 사업이 가능하다 강남 삼성동에서 부동산 PF를 하면 땅값만 해도 수천억 원이 든다.
높은 땅값으로 인해 개발자들은 땅을 취득하기 위해 많은 돈을 쓰고, 돈이 없는 개발자들은 진입하기 어렵기 때문에 개발자들 사이에는 부자와 가난한 자가 존재합니다.
성공한 디벨로퍼들은 주로 서울이나 지방 등 사업성이 확실한 대형 건설현장과 대형 건설사에 진출하고 있다.
하지만 땅값이 싼 지역 기업과 중소 건설사가 짓는 중소기업에 자본이 적은 디벨로퍼들이 발을 들였다.
개발자가 프로젝트를 수행하여 돈을 버는 논리는 간단합니다.
1) 가장 낮은 대출 금리를 제공하는 금융 회사를 찾고, 2) 건설 비용을 적게 지불하는 건설 회사와 계약을 체결하고, 3) 프로젝트를 매각하십시오. 더 높은 가격. 이 세 가지가 잘 되면 내 30억 원으로 한번에 2000억 원을 벌 수 있다.
지난해 미국이 금리를 인상하기 시작하면서 한국도 대출금리를 빠르게 인상하기 시작했다.
인건비 상승과 원자재 가격 상승으로 공사비도 많이 올랐다.
예전처럼 가격이 높아도 일단 시장이 매진되면 안 팔리기 때문에 판매 부진을 우려해 분양가를 올리기 힘든 상황이 퍼펙트 스톰이 찾아온 것이다.
wistomsin, 출처 Unsplash 브릿지론은 자금으로 상환하고 부동산 PF 실행 시 사라집니다.
건축비 상승, 금융비용 상승, 미분양 우려 등이 부동산 PF 사업의 완성을 가로막고 있다.
브릿지론은 부동산PF로 변신한 것이 아니라 이자를 먹는 하마가 됐다.
돈을 많이 벌던 개발자들은 벌어들인 돈으로 생활했고, 브릿지론을 제공한 금융회사는 자금이 부족한 개발자들을 강제로 가두었다.
저축은행, 증권사, 캐피탈 등이 개발자를 강제로 살리기 위해 사용하는 방법은 매우 간단하다.
즉, 기한을 연장하고 이자를 후불제로 바꾸는 것이다.
돈이 없어서 이자를 못 낸다면 이자를 후불로 바꿀테니 언젠가 부동산 PF가 완성되면 일시불로 주겠다.
개발자는 죽고 싶어도 죽지 못하고, 시간은 흐르고, 내야 할 이자는 날이 갈수록 늘어만 간다.
부동산 PF는 집값이 오르고, 대출금리가 떨어지고, 건축비가 낮아져야만 가능하고, 셋 중 어느 하나도 쉽지 않은 게 현 상황이라고 생각한다.
신용평가사들은 부동산 PF대출과 가교대출이 많은 저축은행의 신용등급을 하향 조정하고 있다.
등급 하락 사유를 보면 빠지지 않은 단어는 부동산 PF, 브릿지론 등이다.
신용등급 급락 | 중앙일보 최근 신촌은행 연체율이 급등하면서 부동산 PF에 대한 불안이 금융권 전반으로 확산되고 있다.
4일 금융당국의 통계에 따르면 3월말 현재 금융권 전체 부동산PF 연체율은 2.01%다.
여기에 더해 금융당국 분석에서 무시했던 신촌진고의 연체율이 급등한 것으로 밝혀져 부동산 PF 리스크에 대한 우려가 높아지고 있다.
증시 상황이 더 길어지니 따로 설명을 드리고자 합니다.
한줄 댓글. 살아있지만 살아있지 않은 좀비들이 늘어나고 있습니다.
한국은행이 금리를 올리지 못한 것도 이해할 만하다.
시간을 벌면 해결될지 모르겠습니다.
Xincun Treasury는 최근 시끄럽지만 다행스럽게도 교량 대출 만 1 위를 차지했습니다.
Unsplash를 통한 ivalex